2021年10月，孙先生的孩子到了上学的年龄，为了方便老人帮忙照顾孩子，孙先生决定为父母购置一套离自己家比较近的房产。在看过周边小区后，最终与刘先生签订房屋买卖合同，约定以总房款320万的价格购买刘先生名下的一套一居室，在签订房屋买卖合同后，孙先生便支付了15万元的定金。

签约时，刘先生表示因自家的房屋在银行还有部分贷款未还清，于是双方又签了一份补充协议，约定刘先生于2022年4月还清银行全部贷款，解除抵押并协助孙先生的父母办理房屋过户手续。

(资料图)

本以为半年后就能过户房子，再算上简单装修的时间，孙先生觉得一切都是刚刚好。可令他没想到的是，到了2022年的4月，刘先生左拖右拖就是不愿意过户。到了2022年5月，孙先生再次找到刘先生时，对方竟明确告知，现在房价上涨了，自己宁愿支付违约金也不想出售房子了。

刘先生的做法打乱了孙先生一家的全部计划，一家人陷入矛盾之中，不知道这房屋买卖合同还有效吗？他们是该继续看房还是该跟刘先生讨要一个说法呢？

律师解答

在收到孙先生的求助后，律师表示，购房者要维护自己的权益，必须签订一份完善的并已经生效的房屋买卖合同，这是维权的基础。如果没有正式合同，只是双方口头约定或者是只签订了简单的意向书，那么很可能无法要求继续履行合同，造成经济损失也无法追偿。

房屋买卖交易中，双方签订合同则可以根据《民法典》第五百八十八条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。如定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。根据《民法典》第五百八十六条第二款规定，定金的数额由当事人约定，但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。由此可见，《民法典》对定金最高额的限制，与《担保法》的规定相同。但是《担保法》对约定的定金数额超出百分之二十时有何法律效果没有做出规定。《民法典》对此进行了明确规定：超出部分不产生定金效力，即超出部分不能适用定金罚则。该条明确了当事人双方之间的权利义务关系。

根据以上条款，律师认为，在房产交易的过程中，如果因房价上涨单方违约，而支付的定金又偏低时，双倍返还定金都不足以弥补买方的损失，那么作为买方可以主张双倍返还定金外，还可以主张超过定金数额的损失赔偿。依据《民法典》第五百八十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

律师提示：当违约导致合同目的不能实现时，才能使用定金罚则。因此，大家在签订定金合同时要谨慎，定金条款别乱用。

房屋买卖本是双方自己意愿的表示，一旦因房价上涨出现恶意违约拒绝履行合同时，买方应积极要求卖方归还定金并赔偿房价上涨带来的损失。

若买卖双方签署的相关法律文件，已具备了买卖 合同的所有条款，在签订正式网签合同时只要移植相关条款，作为买方还可以选择适用违约金条款追究违约方的法律责任。如果您正准备购房，又担心自己在购房的过程中陷入法律纠纷之中，您可以随时联系我们，专业的律师将给您提供专业的法律帮助。