随着房地产市场的转型和大城市租住需求的增多，长租公寓市场日趋红火。但在一些业界人士看来，长租行业也出现了“供大于求”“供需错配”等问题。

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面对这些行业新挑战，多名企业界人士和行业专家在12日举办的“2023 中国住房租赁发展论坛”上提出，企业要想“活下去并且活得更好”，不仅需要创新商业模式和管理模式，也需要政策层面进一步优化土地、金融等支持手段。

“行业太卷了。”乐乎公寓创始人、CEO罗意在论坛期间接受第一财经采访时称。他表示，老牌长租企业目前愈发担忧被具有资金和体量优势的后来者所取代，这种危机感是由行业短期内不断加深的“供大于求”市场趋势造成的。

2021年中央经济工作会议提出，要加快发展长租房市场，推进保障性住房租赁建设。近三年来，随着相关支持政策迭出，行业发展的规范化和品牌化趋势也更加凸显，社会资本正不断涌入长租公寓赛道。

与此同时，保障性租赁住房等政策性租赁住房的加速供应也对长租公寓行业带来一定冲击。

“由于保租房有着政府背书、租赁限价的特征，加之政府通过金融财政政策吸引地产与地方资本介入，保租房相对于传统长租公寓企业行业的优势更为凸显，也吸引了相当比例的长租公寓客群。”罗意称。

至于需求端，罗意的观点是：潜在的租房需求是庞大的，但尚未完全被激活。

浙江工业大学副校长虞晓芬亦认为，中国大城市已形成庞大的住房租赁市场且仍有增长空间。她援引“七普”数据称，2020年，全国沉重住房租赁常住人口约为1.9亿人，占比21％，超过德国和应该两国人口数量的总和。

“但根据当前的就业形势以及社会经济活跃度，实际租赁需求以及租户租金的接受度还处于恢复期。”罗意说。

另一方面，租赁市场虽然在总量上已有明显增长，但在供需适配性上，仍待完善。

“在不少大城市，一些群体的租住需求还得不到相匹配的产品供给。” 虞晓芬称，每年约600万新增务工人员进入城镇、约1100万大学毕业生走向社会。新就业人群中，不少都需要在大城市租房。尤其是在00后加入后，这部分人群“有尊严”的租住需求越来越强烈。

“我在浙江调研了一些产业园区，新一代务工人员一看到四人间集体宿舍，扭头就走。而七普数据显示，‘8平米以下’的租赁住房，全国占比有2.04%，广东为7.05%，浙江为4.75%，都没有达到联合国文明居住标准。” 虞晓芬说。

供需错配背后，虞晓芬分析称，和轻资产运营路线取得成功，但重资产租赁经营困难重重不无关系。

从市场化运作来讲，租售比偏低、投资回报率达不到合理回报或者发改委的折旧规定等，让企业重资产开发与持有的意愿偏低，此类企业运营的风险很大。同时，因为租赁住房项目税收贡献少，甚至是无税收贡献，所以在地方层面，相关项目仍普遍存在落地不到位的现象。

针对前述问题，虞晓芬建议，租赁住房用地政策再发力，以从源头解决重资产租赁企业生存困境。比如，鼓励高校、科研院所、医疗卫生机构、大型企业，在守住安全红线原则下，利用存量用地新建的，要“愿建能建尽建，用地性质不变，不补充出让金”。

土地政策之外，虞晓芬表示，金融支持政策也有优化空间。

2月23日，央行和银保监会发布《金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，加强住房租赁信贷产品和服务模式创新。支持商业银行向各类主体新建、改建长期租赁住房发放开发建设贷款，期限一般3年，最长不超过5年。

但在虞晓芬看来，由于5年左右的时间还难以回收装修款等，建议用于改造、装修的，贷款期限设定为“最长不超过15年”。

此外，还可以借鉴海外做法，成立国家租赁住房基金，专门用于开发、修建经济适用类租赁住房，可以根据各省常住人口和住房成本进行额度分配。

上海市房地产科学研究院院长严荣也同样提出，金融支持政策，对长租市场的发展至关重要。这些金融工具就包括了近期市场热度很高的不动产REITs。

事实上，早在去年年底，金融监管部门就已明确提出“研究推动REITs试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域”。

业界普遍认为，如果将市场化租赁住房纳入底层资产范围，将有助于打通住房租赁企业“投、融、管、退”整个环节，实现租赁住房行业的轻资产运营。同时，长租房的纳入，将有利于促进住房租赁市场的良性发展和规模扩大。

不过严荣也提示称，目前，一些地方决策者对长租房包括短租房在内REITs发行，留有疑虑，担忧行业出现过度追求金融资本或过度追求其他方面回报的苗头。

“这也给行业提出警醒，资本化是行业发展的润滑剂，但过度资本化则是行业发展的陷阱。”严荣说。